案例说法:限购后首付上调而无力购房不承担违约责任

2016年10月14日11:28:04 评论 1,423
摘要

房贷新政不是“不可抗力”,可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”。

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最近,在武汉青山一楼盘贷款买房,交了定金3万元后发现,因政策变化,首付比例由25%上涨至30%。购房者提出退房要求,结果被开发商拒绝。

案例说法:限购后首付上调而无力购房不承担违约责任

据了解,宋先生此前看中了青山和平大道智绘城的房,并于10月3日交了3.8万元“认筹金”,开盘后摇到了号。10月6日,宋先生交的3万元转为购房定金,另8000元为服务费,并在房价上拿到了优惠。认购协议上要求,宋先生要在一周内交齐首付款。

然而,武汉楼市调控随后再升级,首套房首付从25%提至30%,相关文件落款日期正是10月6日。对宋先生来说,他需要再拿出六七万元首付款,而这已超过他的承受范围。“我了解到,很多购房者面临这样的问题,希望开发商能退还定金,但被拒绝了。”宋先生无奈地说。

昨日下午,宋先生来到青山区房管局,开发办一名负责人看了宋先生手中的协议、收据等,表示已接到多人反映类似情况,他建议宋先生咨询律师,搞清楚“因政策变化导致购房人无力购房”是否需要承担违约责任,再与开发商协商解决问题,若协商不成建议起诉至法院。

其实,类似因为政策变化导致购房人无力购房问题、每次房产调控周期都会遇到。以下这起案例或许能给宋先生一些启示:

案件:政策有变引起购房纠纷

2010年8月,白先生与赵先生签订购房合同,将赵先生某房以总价65万元买入。合同签订当日,白先生支付订金6万元及首期购房款20万元,数日后赵先生交付房屋。

按照双方约定,剩余购房款39万元,由白先生公积金贷款,在办妥交易过户及抵押登记后,由贷款银行划入赵先生指定的账户内,在2010年11月20日前支付。

随后,赵先生与白先生及中介向建行某支行申请抵押贷款。白先生也在10月9日到28日期间,办好了房地产权证和他项权证。

按照建行的正常操作习惯,他项权证办妥后三日内就会发放贷款。但由于建行年底信贷规模压缩政策提前实施,以及受2010年11月3日国家全面叫停第三套住房公积金贷款政策的影响,从化建行个人信贷业务全面停止,信贷网络系统关闭,直至同年12月初才部分开放。

白先生的个人信贷业务也因此停止,直至2010年12月1日才将39万元发放给赵先生,晚于合同约定十日。据此,赵先生将白先生诉至法院,请求法院判令没收保证金6万元,并支付逾期付款违约金6500元。

判决:房贷调整致违约可免责

法院一审认为,白先生不能按期付款,是因银行政策突然变化的原因导致,属于合同法不可抗力范畴。因此迟延付款的原因不在白先生,其不应承担违约责任。

赵先生不服该判决,上诉至中院。中院二审认为,赵先生其实并不否认造成迟延发放的原因是银行方面所致,因此,在买受人已经获得银行贷款审批同意的情况下,赵先生主张白先生应另行选择现金的支付方式,显然有违公平、合理原则。

另外,赵先生在上诉时提出贷款不批、迟批的风险是白先生可以预见和避免的情形,对此,中院认为,因房贷政策导致的银行政策调整,不属于双方当事人可以预见的情形,因此而造成的迟延付款行为,白先生可免除其违约责任。

法官释法:应具体情况具体分析

由于我国《合同法》中对于政策调整是否属于“不可抗力”没有明确规定,那对于这起“广州第一案”的宣判结果,新快报记者采访了该案广州中院二审审理法官。

该法官认为,房贷新政不是“不可抗力”,但是否属于“情势变更”要具体情况具体分析,对于买受人确有证据证明纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策直接影响,而导致迟延履行或无法履行的,可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”

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