【购房指南】买房不易拒绝忽悠 购买二手房常见6大“陷阱”

2016年4月8日11:07:20
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摘要

二手房相对新房来说,交房快,周边配套设施齐全等优势十分明显。但是,二手房交易过程中存在的问题和隐患可不少,如何才能顺利完成二手房交易呢?

【购房指南】买房不易拒绝忽悠 购买二手房常见6大“陷阱”

如今房产动辄以数十万,甚至数百万、上千万计,普通购房者购买一套房子着实不易,如果千辛万苦买来的房子却被人忽悠了,那感觉肯定不(xiang)会(qu)很(sha)好(ren)。因此买房之前总要学会点常识,以免会被人当做小白忽悠,落入“陷阱”。

1、查看房子产权

这一点相信所有的购房者都不会漏掉,但市场上各种产权的房子很多,比如普通住宅、商住两用房、经济适用房、房改房、回迁房等。不同的房子产权性质差异很大,上市的条件也各不相同,所面临的税费和贷款政策都不一样,这一点不是所有的购房者都清楚。甚至可以说,很多人对普通商品房之外的房源一无所知。

在这里,我们想强调的是,对于普通商品房交易,产权只需要核实房主是否有完全产权即可,剩下的只需要符合现行交易税费政策就可以了。

而非普通房源,则需要搞清楚上市条件。以还建房为例,前几年在武汉比较流行,它是一种政策性住房,购房者只拥有有限产权,不满5年不得上市交易,因特殊需求确需转让的,须由政府按照原价参考物价和折旧水平回购,不得转卖他人。满5年上市交易,需向有关部门补交同地段还建房和普通商品房之间的差价。

2、承租人优先购买权

这事有多少人知道?所谓承租人优先购买权,是指“出租人出卖租赁房屋时,须在出卖前合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”,这一条已经被写入《合同法》。

这一条对我们买二手房有什么影响呢?举个例子,业主王先生打算将名下一套出租房出售,他通过中介联系到了意向购买人胡女士。胡女士看后对房源也比较满意,于是双方签订了购房合同。但胡女士签完合同才发现,这套房子正处于出租状态,由于已经签约,胡女士要求承租人叶先生搬出。但叶先生拿出租房合同,表示租房合同尚未到期,不支付违约金不搬。但违约金该由谁出,业主王先生和购房者胡女士之间产生了分歧。

上面所说的还是一般情况,只涉及到违约金情况,我们要说的“承租人优先购买权”才是要命的,因为有了合同法规定,如果承租人叶先生以胡女士同等条件购买承租房源,他具有优先购买权,胡女士与业主王先生所签合同将会自动失效。这是相对于买房者来说的,避免这种状况只有一种方法:让租客签订放弃优先购买权声明。

3、怎么辨别假房源

首先,假房源最明显的特征是“低价”,价格永远是一大杀器,购房者捡漏的心理永远不会消失。

通常情形是这样的,我们通过网上搜索房源时,经常能发现一些环境优美、户型合理的低价优质房源,不过电话过去看房时,却被告知房子已售或暂时无法看房。接下来就是推荐其他房源了,怎么样,是不是和中关村买电脑一回事!

遇到这种情况,我们首选药明确一点,价格与行情明显不符的房源肯定会存在一些问题,假房源的可能性非常大,他们的目的大多数吸引来访,带客量也算业绩呢!即使是真房源,房子本身存在问题的可能性就上升了,比如房子存在物理缺陷,比如漏水,凶宅等,还有一种情况,房子产权存在瑕疵,比如已经被业主抵押给银行却仍然在中介挂牌销售,买房者有房财两空的风险。

4、实地查看

实地查看是重要的一环。这一环节,要查看房子物理状况,户型、楼层采光、所处小区位置、小区交通状况、物业状况、配套设施等。外部环境主要关注出行交通、噪音源、空气状况(假如小区东边有条河,河东边有个养猪场,那可就不大好了)等。

5、户口问题

很多人买房时为了户口,比如孩子教育问题,这就涉及到户口问题,签约买房时,一定要在合同中约定交易完成后限期完成户口迁出迁入手续。因为很多学校要求户口迁入几年后才能让子女入学。

当然在二手房交易中还有很多需要注意的,比如定金问题、抵押状态的房子怎么出售等,下回再表。说了这么多,我们只是希望作为买房者,不要因为买房而让自己陷入囧境。

6、一房两卖

所谓一房两卖就是指卖家先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

建议:购房者为了避免遇到一房两卖的情况,应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款,这样就能避免卖家一房两卖的情况出现。

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