弘阳天玺尚院

2022年2月17日19:43:22
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摘要

弘阳天玺尚院住宅位于经开区川江池路与川江池一路交汇处,项目住宅地块总占地面积约8万方,总建筑面积约28.5万方,计容建筑面积约20万方,其中住宅体量约19.4万方,配套体量约0.6万方。

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楼盘详情

物业类型: 住宅、别墅 规划面积: 80451.6㎡
建筑类型: 高层、叠加别墅 建筑面积: 285194㎡
规划户数: 1811户 装修情况: 毛坯
开盘时间: 2021-07-21 入住时间: 2023-09-30
开发商: 武汉弘飞房地产开发有限公司 产权年限: 70年 (住宅), 70年 (别墅)
车位数: 2381个 物业公司: 弘阳服务
容积率: 2.5% (住宅), 2.5% (别墅) 销售状态: 期房在售
绿化率: 35% 物业费: 尚未公开 (住宅), 2.8元/㎡·月 (别墅)
预售证号: 武房开预售【2021】570号

弘阳天玺尚院(经开-小军山),在售G5-G7号楼高层,主推G6号楼高层,建面约92-114平房源。高层毛坯备案价8700元/平,折后表价约8100元/平,限时特惠房源6XXX元/平起,Y1-Y3、Y10-Y17号楼叠拼在售,建面约125-140平房源。叠拼均价约14000元/平,目前可直接认购。

价格分析

高层折后表价约8100元/平特价房6XXX元/平起

1、弘阳天玺尚院住宅共拿证2次,最近一次拿证是在2021年12月,高层毛坯备案价8700元/平,与首开时持平。叠拼备案价15354元/平,据了解该项目高层折后表价约8100元/平,部分特价房源折扣力度更大,7XXX元/平就可以买到不错的楼层了。叠拼折后约14000元/平。

此前,该项目曾经放出过一些特价房。近期打出的特惠房源,6XXX元/平起。

2、从楼栋差价来看,最近一次推出的G7号楼备案价>G5号楼,这是由于G7号楼是高层,而G5号楼则为超高层。

从户型差价来看,大户型单价>小户型。边户112平户型>中间户94平户型,同楼层户型差价在50-465元/平。

从楼层差价来看,G5(45层)和G7(34层)号楼都遵循两头低中间高的定价策略,G5号楼最高价出现在31层,G7号楼最高价出现在26层。

3、按照备案价计算,高层总价区间在73-105万之间,三成首付在21-31万之间,在小军山来说这个首付门槛算是中等的。

弘阳天玺尚院

4、智慧生态城是目前武汉限购区里面价格最低的板块,刚开始项目不多的时候还是吸引了一波刚需的关注,卖的还不错。不过,现在区域内的项目一个接一个的冒出来,如今已经是多盘并立,竞争太多,粥多僧少,卖不动了,大家产品差不多,基本就是拼价格,基本都是开盘就平销。

目前区域内靠地铁的项目价格基本都在9000+元/平,而靠近春笋写字楼这边的楼盘基本都在8000元/平左右,也有不少房源价格7XXX元/平,曾经打折到6XXX的情况也不是没有,不过太便宜了怕是有问题。

弘阳天玺尚院

智慧生态城楼市地图:

弘阳天玺尚院

区位图:

弘阳天玺尚院

销售分析

1、弘阳天玺尚院在2021年7月首开,当时推出的是G6号楼。2021年12月,该项目再次拿证,但没做过多开盘活动,相当于之后就一直平销了。

2、在购房群中曾有人提起过该项目,并表示当时的价格仅有6000多。

3、项目备案信息:从项目的备案情况来看,目前A区已备案了145套,还有1666套未备案。

价格&销售信息点评:

弘阳天玺尚院现在折后8100元/平的价格在区域内算是正常的价格,不过预期品质还算可以。项目从首开至今一直处于平销期,拿证了3栋但实际只推了6号楼,高层去化了140多套,而别墅则去化的相对比较缓慢,后期也有一定的去化压力。

房源详情

分为住宅和商业两个地块,二者相距较远。

根据规划显示,弘阳天玺尚院住宅位于经开区川江池路与川江池一路交汇处,包含7栋34-48层的超高层及17栋6层的叠拼,一所幼儿园及一栋物业用房。目前项目已推出G5-G7号楼高层,Y1-Y3、Y10-Y17号楼叠拼。

数据显示,该项目住宅地块总占地面积约8万方,总建筑面积约28.5万方,计容建筑面积约20万方,其中住宅体量约19.4万方,配套体量约0.6万方。共包含1823套房源,容积率约2.5,绿地率约30%,地下车位约2420个,车位配比约1:1.32。

住宅地块呈L形状布局,所有楼栋基本都是呈正南北朝向,项目超高层分布在小区北边和西边,南向及东边视野都还不错;东边两栋超高层北边是停车场和规划小学,南边是6层的叠拼,视野还不错,但停车场会有一定噪音影响。主推的G6号楼南面是叠拼,北面也没有高层,南北视野都比较好。

项目目前在售的G5、G6号楼为45层,1个单元,3梯5户,分布户型为建面约95-115平;G7号楼为34层,1个单元,2梯4户,建面约95-115平。

弘阳天玺尚院

建面约95平,三房两厅两卫:

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该户型为中间户,户型方正,三开间朝南,北面对连廊,私密性一般。南向带有观景大阳台,居住舒适度更高!同时,阳台加上每个卧室的飘窗,可优化面积较多,整体功能性较强。
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建面约115平,四房两厅两卫:

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该户型位于边户,三开间朝南,南北通透,四个房间分开分布,私密性较好。建面约115平做到了四房两卫,在同面积段户型中,属于功能性非常强的,而其他大部分楼盘只能做三房。
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项目还有建面约125-140平的叠墅,分为上、中、下三叠。

下叠建面约140平:

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下叠有约4.9米层高的地下空间。

地上两层南向约9.4米大面宽,户型方正,同时做到了6开间朝南,采光面较大。1楼客餐厅上空还有约6米的挑空空间。

弘阳天玺尚院

商业详情

弘阳天玺尚院商服地块位于经开大道与枫林五路交汇处,与项目住宅并不在一起,包含了5栋商办楼及商墅产品。

该地块占地面积约4.8万方,总建筑面积约16.5万方,计容建筑面积约11.9万方,其中商业建筑面积约1.9万方,办公建筑面积约10万方。

该商业地块较为方正,但体量不算大,沿着经开大道及枫林五路沿线是规划的商办写字楼,地块里面是规划的2层的低矮建筑,大概率是商墅产品。

此前根据相关信息显示,该项目商办部分将会引进供销e家华中总部。

楼盘评测

一、项目区位:位于四环外,智慧生态城板块,靠近春笋写字楼

弘阳天玺尚院包含了两个地块,其中住宅地块位于武汉经济技术开发区川江池路与川江池一路交汇处,商服地块位于经开大道与枫林五路交汇处,项目整体大区位上来说属于经开区南,规划的智慧生态城板块,武汉楼市限购区域。处于武汉四环与外环之间,距离四环线约4-7公里,距离外环线约800米-3.3公里,环线位置非常一般。

弘阳天玺尚院

智慧生态城鸟瞰图

弘阳天玺尚院

弘阳天玺尚院(下图中078号地块)

住宅地块微观区位:

西边是智慧车都青年城、川江池二路、规划的川江池公园;

南边是川江池路、规划住宅地块;

东边是规划教育用地、消防设施用地、北辰、电建等在建住宅;

北边是小军西路、佳兆业等在建住宅。

商务地块微观区位:

北边是枫林四路、规划商服用地、中建在建住宅;

东边是经开大道、地铁16号线、规划商服用地;

南边是枫林五路,公共设施用地;

西边是规划教育用地。

区位点评:

1、弘阳天玺尚院位于武汉四环与外环之间,环线位置非常一般。片区属于经开区-智慧生态城,也称为小军山,是一个全新开发的区域,有一定的发展潜力。

2、目前区域内感觉就是有点“荒”,大片空地和一些在建楼盘为主,交房的小区就海伦小镇和一个还建房小区,不过已经比两三年前好多了。该片区东临长江,北面是通顺河和江滩湿地,与经开其他片区隔开,连接并不紧密,比较孤立。
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3、项目自身来看,周边多以住宅、教育、公园为主,西边距离建设中的川江池公园很近,居住环境不错,但远离东边主干道和地铁站,环境较好但公共交通较弱。

二、项目交通:16号线已开通,距离地铁站直线约1.2公里

自驾方面:区域内有主干道经开大道、川江池路等,还有武监高速快速路,从弘阳天玺尚院往北出发到设法山路可以快速上武监高速,武监高速与江城大道相连,可以串联起四环、三环、二环,进而较为便利的通往汉阳核心及汉口。

项目出发可从四环线-东风大道高架的形式全程快速路抵达沌口核心区、汉阳核心、东西湖等区域;另外周边沌口长江大桥已通车,可以快速过江抵达江夏、武昌(四环需收费)。

项目所在区域的路网在不断完善,道路修建的非常不错,自驾路况很好。

目前片区正在规划建设左岸大道连接沌口路,未来将改善片区通往主城区只有武监高速的情况。

2021年4月,左岸大道(沌口万家湖南路至小军山段)建设项目核发施工许可证正式公示。项目北起万家湖南路,南至小军山,全长同时包含沌口路与左岸大道衔接的一处通道——万家湖南路,工程全长约6.84公里,道路红线宽30-70米。

左岸大道本段功能定位为城市快速路,标准段布置双向6车道。

地铁方面:目前区域内的地铁16号线已经于2021年12月开通。武汉地铁16号线全长33.1公里。线路南起汉南区纱帽街周家河站,北至汉阳区国博中心南站,设站12座。

弘阳天玺尚院

与项目距离较近的小军山站,直线距离约1.2公里。

小军山站位于经开大道与川江池路交叉路口南侧,沿经开大道南北向敷设。车站设计为地下两层岛式车站,设站后停车线。该站点共规划6个出入口,目前已对外开放了4个。

项目北边约400米有公交站点设法山路川江池二路站,现阶段有1趟公交可达,可以通往沌口体育中心,中途无缝对接地铁东风公司地铁站,该站点是地铁3、6号线的换乘站。
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三、项目配套:现阶段缺乏大型配套

商业配套:弘阳天玺尚院周边有不少住宅地块,都带有不同体量的社区底商,后期可以共享,西边智慧车都青年城也有配套的商业规划。区域内已经交付的海伦堡社区及小军山社区有一些底商。

其实智慧生态城的商业配套大头还是区域内的规划,较为明确的就有中建、融创的商业地块,以及弘阳天玺尚院也有自带的商业规划。但遗憾的是这些商业规划大多是公寓和写字楼,目前没有明显的购物中心规划,而且都集中在武监高速以东板块,距离该项目基本都在2公里以上。

现阶段商业配套还是主要依靠经开永旺、万达等大型商圈,从项目出发到永旺、万达直线距离约10公里。

教育配套:弘阳天玺尚院自带一所幼儿园规划,且东北角就是规划的小学用地,此外目前区域内有小军山公立幼儿园、海伦堡学校,海伦堡学校为九年一贯制学校,小学1-4年级已经开始办学,中学是军山中学。该项目距离学校约1.8公里。

此外,区域内还有一所爱莎国际学校,目前已命名为武汉爱莎文华高级中学,位于军山新城枫林路、枫林四路、左岸大道、经开大道合围的区域。12月初,从现场可以看到,临左岸大道一侧的一排建筑应该是教学楼,共有四至五层高,为连廊式建筑,建筑体量较大。

爱莎国际学校是军山新城近年来引进的品牌高端学校,占地170亩,总投资超16亿元,致力打造华中地区顶尖国际教育。

医疗配套:目前大型医院需依靠经开协和西院和经开亚心医院,后期智慧生态城也有规划的医疗设施用地。

根据规划,武汉开发区拟和同济医院携手在智慧生态城建设同济医院康复医疗中心,包括国际康复医疗中心、康复培训中心及康复装备研究中心及康复装备制造产业园。

休闲配套方面,弘阳天玺尚院西侧仅一路之隔就是在建的川江池公园,根据规划,整个川江池公园占地约949亩,生态环境优美,规划功能丰富。目前,川江池公园已有部分对外开放。

其他配套:根据最新公示的智慧生态城规划来看,区域内还有新能源汽车工业技术研究院、武汉新能源与智能网联汽车创新产业园等将落地。

配套点评

现阶段配套还比较薄弱,目前商业等配套还是依靠三环附近,距离较远,区域内规划的配套也需要时间落成,环境方面因为临近公园有一定优势。

四、品质:规划品质还不错

弘阳地产来自江苏,因此被素有“江南美学专家”的称号,多年来已经形成了时光、昕悦、宸晖、弘著四大产品系。

弘阳天玺尚院、总景观面积达到约6.5万方,社区园林景观整体以“大隐于市,闲适深居”为设计理念,规划打造“全林下社区”。

项目园林景观按照“一轴、两环、四园、十二巷”来规划布局。

品质点评:弘阳天玺尚院在同价位楼盘中,整体规划品质还算不错,高低配布局,园林景观等都可圈可点。

综合点评:

项目优势:

1、弘阳天玺尚院临近建设中的川江池公园,居住环境较好。

2、属于经开区,区域有一定利好规划。

3、整体高低布局,超高层视野不错。

4、品质规划可圈可点。

5、单价和总价都不高。

项目劣势:

1、位于四环外智慧生态城板块,环线位置一般。

2、现阶段周边配套缺乏,配套都需要时间落地,距离地铁站不算近。

匿名

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